Scientific journal

Scientific Review. Technical science

ISSN 2500-0799

ПИ №ФС77-57440

В последние десятилетия в развитых странах мира отмечается интенсивное увеличение объемов строительства загородных домов для отдыха, называемых градостроителями вторые жилища. По данным Всемирной по состоянию на 2010 год день общее число вторых жилищ составляет 420 млн единиц, площадь занимаемой ими территории равна 42 млн га или 420 тыс. кв. км, что составляет 0,282 % от территории суши земли и превышает площади территорий таких отдельно взятых государств, как Германия, Великобритания, Норвегия, Италия и т.д., – всего 134 страны. Численность вторых жилищ постоянно возрастает, темпы их распространения в развитых странах опережают темпы роста населения [13, c. 5]. Развитие второго жилища становится транснациональным явлением: жители многих стран приобретают вторые дома за рубежом, что особенно усилилось после принятия в 1995 г. Шенгенского соглашения об отмене паспортно-визового контроля на границах государств Евросоюза. В ряде регионов число принадлежащих иностранцам вторых жилищ составляет до 60–80 % от суммарного числа первых и вторых жилищ и в 2–4 раза превышает число первых жилищ коренных жителей (рис. 1), что коренным образом меняет функциональное наполнение регионов и такие их планировочные характеристики, как численность и плотность сети поселений, протяженность транспортных и инженерных коммуникаций и т.д. Начиная с 90-х годов 20 века заметным становится приобретение второго жилища в виде квартиры в крупном городе жителями малых городов и сельских поселений [4, c. 10; 5, с. 27].

В России количество дачных и садовых домов и используемых для отдыха реконструированных и вновь возведенных домов и квартир в сельских и городских поселениях в настоящее время составляет 27,3 миллионов единиц. Более 60 % населения страны обладают вторыми жилищами (рис. 2).

Суммарная территория, занимаемая вторыми жилищами, включая территории общего пользования, равна 4,8 млн га, что превышает площадь Московской области и по отдельности площади таких областей, как Ярославская, Брянская, Пензенская, Тульская, Орловская и т.д. – всего 30 областей [4, c. 1].

Второе жилище как массовое явление, постоянно увеличивающее свою долю в общем балансе землепользования, в объемах потребляемых материальных ресурсов не может не отражать существенных тенденций современного градостроительства и потому требует соответствующих научных исследований [5, с. 2; 6, с. 3].

Рис. 1. Швейцария. Красным выделены кантоны с долей вторых жилищ от 20 до 95 % от совокупного числа первых и вторых жилищ. Источник: [15]

Рис. 2. Массивы садоводческих товариществ в Ленинградской области. Источник: www.oblmap.ru Видно, что массивы могут занимать территории размером 10/3 км

При изучении проблем экспансии второго жилища одной из первоочередных задач является разработка градостроительной классификации поселков вторых жилищ, которая необходима для обобщения и систематизации их основных типов и выявления существенных тенденций их распространения. Методология научного познания трактует классификацию как системообразующий элемент исследования, который определяет, какие типы объектов и явлений изучают, в чем их различия и по каким критериям они могут группироваться. С помощью классификации происходит идентификация объектов: определение их места в системе, составление описаний объекта, исследование сходств и различий объектов. Классификация демонстрирует структурные взаимосвязи между кластерами в системе изучаемых объектов, границы между множеством и подмножествами рассматриваемых единиц и иерархические отношения между ними по существенным критериям, в качестве которых принимаются классификационные основания (признаки, показатели, характеристики).

Дефиниции

Разработка классификации потребовала введения в понятийный аппарат настоящего исследования таких терминов как «второе жилище» и «поселок вторых жилищ». Термин «второе жилище» представлен в развернутом и кратком видах.

Развернутое определение: второе жилище – это жилая единица (ячейка) (в виде односемейного дома или квартиры в многоквартирном доме), которая расположена (за пределами обычной среды проживания) в городском или сельском поселении или вне поселения и принадлежит наряду с основным жилищем (в виде дома или квартиры в городе или сельском поселении) на правах частичной или полной собственности или аренды одной и той же семье (или нескольким семьям, у каждой из которых имеется основное жилище) и используется членами семьи (или семей) временно, в течение года менее продолжительно, чем основное жилище.

Краткое определение: второе жилище – все жилые ячейки в собственности одной семьи, не являющиеся ее первым, основным, жилищем. Первое жилище – место проживания семьи более половины дней в течение года и место регистрации ее постоянного проживания.

Поселок вторых жилищ – это поселок, большинство жилых единиц которого является вторыми жилищами.

Классификации поселков вторых жилищ

На сегодняшний день в международной специальной литературе отсутствует общепринятая типология поселков второго жилища. Отдельные классификации разрабатывались на основе различных признаков, с учетом целей и задач конкретных исследований. Юристы классифицировали вторые жилища по правовым аспектам (отношения собственности, формы организации, уровень преступности); экономисты – по стоимостным характеристикам, уровню доходов и экономической эффективности; историки – по периодам возникновения и этапам развития второго жилища; социологи – по демографическим половозрастным показателям и социальной принадлежности владельцев вторых жилищ; архитекторы – по объемно-планировочной организации, и т.д. В существующих классификациях учтены не все имеющиеся виды и формы второго жилища и не отражены градостроительные характеристики поселков вторых жилищ в их взаимосвязанном развитии с градостроительными системами различных уровней [1, с. 45].

Рассмотрим классификации поселков вторых жилищ в хронологической последовательности их разработки.

Исследователь С.С. Шестопалов классифицирует поселки вторых жилищ по «условиям возникновения» в качестве признака, которым «…во многом определяется планировочная структура поселка» (табл. 1) [12, c. 4].

В табл. 1 в качестве классификационных оснований указаны исторические и экономико-правовые характеристики. Не учтены современные тенденции развития второго жилища: рост численности принадлежащих россиянам вторых жилищ, расположенных за рубежом; появление таких типов второго жилища, как квартира или односемейный дом в городе, отдельно расположенные резиденции, замки, дворцы, современные (возведенные после распада СССР) охраняемые дачные поселки с коттеджной застройкой. В составе дачных местностей не указаны «на основе малых городов». Общее название поселений «дачные поселки» представляется юридически некорректным, так как количество дачных участков составляет менее 2 % от численности садовых участков.

С.С. Шестопалов приводит определение: «1. Дачный пригород: а) дачная застройка в пределах городской черты;…» [12, c. 2]. Однако пригород – это территория априори вне границ города, и дачные участки в пределах городской черты не могут быть пригородом.

Таблица 1

Поселки вторых жилищ по С.С. Шестопалову

Примечание. В таблице текст, выделенный курсивом, введен нами (Зиятдинов З.З.).

Таблица 2

Распределение вторых жилищ по территориям разных типов

Примечания:

1. Выделенный курсивом и фоном текст добавлен нами (З.З. Зиятдинов).

2. Показатель темпов роста измеряется в «разах» и получается делением доли вторых жилищ в 1970 году (показатели второго столбца таблицы) на их долю в 2000 году (показатели в третьем столбце таблицы).

3. Перевод текста в данной таблице с немецкого на русский выполнен нами (З.З. Зиятдинов).

В докладе Федеральной службы пространственного развития Швейцарии (Bundesamt furRaumentwicklung) приведена типология вторых жилищ по территориям их расположения [16, c. 5] (табл. 7).

Классификация в табл. 2 имеет градостроительный характер, так как основанием для классификации являются территории расположения вторых жилищ.

На основе вступившего в силу 15.04.1998 г. Федерального закона № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» нами (З.З. Зиятдинов) составлена классификационная таблица (табл. 3). В законе даны четкие определения организационно-правовых форм некоммерческих объединений и показаны их отличия друг от друга. В настоящее время доля садоводческих товариществ, партнерств и кооперативов составляет около 80 % от общей доли вторых жилищ в Российской Федерациии, а доля дачных объединений – менее 2 %. Оставшаяся доля, около 18 %, приходится на реконструированные и вновь возведенные односемейные дома с приусадебными участками в селах и коттеджных поселках, используемые в качестве второго жилища квартиры в городах и сельских поселениях, а также на загородные резиденции, усадьбы, замки, дома-скиты и т.д.

Таблица 3

Классификация поселков вторых жилищ по предписываемому назначению по закону № 66-ФЗ от 15.04.1998

Примечания:

1. Настоящая таблица составлена нами (З.З. Зиятдинов) по описаниям в № 66-ФЗ от 15.04.1998.

2. Некоммерческое объединение – некоммерческая организация, учрежденная гражданами на добровольных началах для решения общих социально-хозяйственных задач [№ 66-ФЗ от 15.04.1998].

Таблица 4

Классификация закрытых (охраняемых) комплексов и поселков

Примечание. Жирным шрифтом показан оригинальный текст; выделение жирным, перевод с немецкого на русский (нежирный текст) и серый фон даны нами (З.З. Зиятдинов).

Из таблицы видно, что согласно № 66-ФЗ имущественные отношения владельцев дач и садовых участков отличаются в зависимости от вида правовой формы: товарищество, партнерство или кооператив.

Рис. 3. Увеличение с течением времени количества закрытых (охраняемых) поселков вторых жилищ в США. Источник: [14]

Немецкий градостроитель Г. Глазге (G. Glasze) выделяет такой тип поселков, как закрытые комплексы и поселки вторых жилищ, и приводит классификацию в виде таблицы с их характеристиками [14, с. 43] (табл. 4).

Главным классификационным основанием (признаком) для выделения представляемых в табл. 4 поселков является режим функционирования. Подобные закрытые охраняемые поселки имеются во многих странах, например в США, Англии, Германии, Ливане, а также и в России (где называются охраняемые дачные поселки).

Численность закрытых поселков постоянно возрастает. Так, в США за период с 1978 по 1998 год она выросла в 22 раза (рис. 3, 4, 5) [14, с. 39].

По рис. 3 видно, что увеличивается не только количество, но и темпы его роста., особенно после 80-х годов ХХ века.

На рис. 4 представлен охраняемый поселок, имеющий ограждение по периметру его территории с охраняемым въездом. На территории общего пользования размещены вторые жилища в виде квартир в домах средней этажности (3–4 этажа) без приусадебных участков. На территории имеются бассейн, теннисные корты, сады, живая изгородь, проезды, стоянки. Архитектурно-планировочная организация застройки решена в виде нерегулярной живописной композиции.

Рис. 4. Поселок вторых жилищ под Бейрутом, Ливан. Источник: [14]

Рис. 5. План функционального зонирования «закрытого города» в Ливане. Источник: [14]

По условным обозначениям на рис. 5 видно, что в рассматриваемом поселке присутствуют как вторые жилища в виде односемейных домов, так и в виде квартир в малоэтажных зданиях. Имеются объекты общественного обслуживания. По отметкам рельефа видно, что территория имеет крутой рельеф: перепад в 50 м на расстоянии 250 м, т.е. уклон составляет 20 %. В плане поселок имеет сложную непрямолинейную форму, улицы и дороги направлены в основном вдоль горизонталей рельефа.

Рис. 6. Охраняемый (закрытый) поселок арендуемых вторых жилищ вблизи Fort Myers, штат Флорида. Источник: [14]

По рис. 6 видно, что основная функция поселка – рекреационно-экологическая. При формировании архитектурно-планировочной структуры закрытого поселка особо особое внимание было уделено формированию аттрактивного ландшафта: живописная планировка, нерегулярная сеть улиц, запланированы 35 скверов и 10 искусственных озер, – что не принято для районов обычной коттеджной застройки в сельских и городских поселениях. По периметру поселка имеется ограждение, въезд на территорию – по пропускам. Застройка представлена односемейными домами с приусадебными участками площадью каждого до 200 кв. м. Совокупное число коттеджей в поселке составляет 1000 единиц. Здания объединены в отдельные группы, между которыми присутствуют открытые незастроенные озелененные территории. Габаритные размеры территории поселка, определяемые по представленному на рисунке линейному масштабу, составляют 1,35/0,86 км.

Закрытые поселки отражают сегрегацию населения по уровню доходов в силу принадлежности вторых жилищ в таких поселках состоятельным гражданам. В России охраняемые дачные поселки с коттеджной застройкой появились в 90-х годах прошлого века сначала в Подмосковье и в прилегающих к Санкт-Петербургу районах Ленинградской области, и позже, в основном после 2000 года, получили распространение в пригородных зонах городов-центров регионов по всей территории страны.

Доктор архитектуры С.Б. Поморов выделяет следующие типы «садово-дачной агломерации» (табл. 5) [8].

В монографии С.Б. Поморова отсутствуют определения «садово-дачная агломерация», «агломерация вторых жилищ» и «охранный пояс города». Предлагаемая ученым классификация имеет значение уже в силу наличия в ней слова «агломерация», подчеркивающего масштабность явления «второе жилище».

Анализ практики развития второго жилища показывает, что появившиеся в России в ХХ веке, особенно во второй половине ХХ века, поселки садоводческих товариществ являются аналогами таких поселков как Kleingartenanlage, Schrebergarten в Германии, allotment gardens, community gardens в Англии, США, Канаде, Швеции и многих других странах [2; 3] (рис. 7, 8).

Таблица 5

Типы садово-дачной агломерации

Рис. 7. Схема расположения поселков вторых жилищ типа «Kleingarten» в структуре Берлина (темно-зеленым цветом обозначены поселки вторых жилищ типа «Kleingarten»). Источник: Das bunte Grun. Kleingarten in Berlin. Berlin: Senatsverwaltung fur Stadtentwicklung und Umwelt, 2012, 52 S.

Рис. 8. Садовые участки под Стокгольмом, Швеция. Источник: [17]

Садовые дома с приусадебными участками по своим объемно-планировочным параметрам аналогичны Kleingarten. Аналогия особенно заметна на первоначальном этапе становления садоводческих товариществ в период существования Советского Союза. В обоих случаях имелись законодательно установленные ограничения архитектурно-планировочных параметров. Площадь приусадебного участка кляйнгартена – 300 кв. м, садового участка – 400 кв. м (что, с учетом значительных территориальных ресурсов России, несущественно отличается от верхнего предела площади кляйнгартена). Ограничивалась общая площадь домика и его высота: в Германии – соответственно 24 кв. м и 5 м, в России – 25 кв. м и 6 м. Содержание правил организации малых садов и садовых участков также аналогичны: предписана одна и та же функция – занятие садоводством и огородничеством; предусмотрено только временное проживание без права регистрации (прописки), запрещено возведение отапливаемых жилых строений; предоставление участков только проживающим в многоэтажных жилых домах; объединение отдельных вторых жилищ в некоммерческие организации и др. [3] (рис. 9, 10).

Рис. 9. Садовые дома в районе Светлополянского лесничества близ села Победа в Пензенской области. Октябрь 2014 г. Фото З.З. Зиятдинов

Рис. 10. Садоводческое товарищество. Источник: [18]

Таблица 6

Типы поселков вторых жилищ по С.В. Уваровой и В.М. Молчанову

В ХХI веке вторые жилища, тождественные немецким кляйнгартенам, развиваются в ряде стран Азии, Африки и Латинской Америки в качестве средства решения продовольственной проблемы, что иллюстрирует единство и трансграничность тенденций развития второго жилища.

Исследователи С.В. Уварова и В.М. Молчанов в 2007 году в статье «Современные тенденции формирования загородного жилища» выделяют следующие типы поселков вторых жилищ [11] (табл. 6).

Представленная в таблице 6 классификация в целом верно отражает существующие в настоящее время в нашей стране поселки вторых жилищ. Недостатком является выделение поселков по разным признакам (основаниям). Так, дачные поселки и садоводческие кооперативы – это организационно-правовая форма, а виллы – это условное название комфортабельного второго жилища. Экологические поселения – выделены по признаку соответствия требованиям охраны окружающей среды и санитарно-гигиеническим требованиям. Сельские поселки могут представлять собой застроенные виллами экологические поселения. Не учтены распространенные в настоящее время в России такие типы второго жилища, как резиденции и дом-скит.

В настоящее время предлагаются классификации, используемые риэлторами в практике рынка недвижимости (организация сделок по купле-продаже квартир и односемейных домов), представленные в табл. 7, 8 [9; 7; 10].

Таблица 7

Классификация поселков вторых жилищ по типам застройки

В классификациях риэлторов находят отражение, в первую очередь, вторые жилища тех типов, которые наиболее ликвидны по критериям купли-продажи. Не рассматриваются садоводческие товарищества, дачные поселки – потому что они весьма незначительную долю имеют в структуре продаваемой недвижимости и являются эксклюзивом. Различные типы застройки могут встречаться в одном и том же поселке.

Коттеджная застройка в новых поселках, которая имеет наибольшую долю в ассортименте продаваемой недвижимости, подразделяется на классы или категории (табл. 8). Выполненные риэлторами классификации идентичны, что позволяет свести их в одну таблицу (табл. 8).

Риэлторские классификации предназначены для практических целей совершения сделок купли-продажи вторых жилищ. В них фигурирует показатель «стоимость», в котором находят концентрированное выражение другие характеристики и современные тренды развития второго жилища.

Из таблицы видно, что выделяются три основных группы коттеджных поселков: эконом (в графе 2), бизнес (графы 3, 4) и премиум (графы 5, 6, 7). Риэлторы отмечают, что данная классификация не претендует на универсальность, и констатируют, что представление коттеджной застройки как второго жилища весьма условно: со временем она может трансформироваться в первое жилище.

Заключение

1. До настоящего времени отсутствует общепринятая градостроительная классификация поселков вторых жилищ, которая необходима для выявления тенденций и специфики экспансии второго жилища на международном уровне. Существующие классификации разработаны по разным основаниям в зависимости от поставленных исследователями целей.

Таблица 8

Классификация поселков вторых жилищ с коттеджной застройкой

Примечания: настоящая таблица составлена нами (З.З. Зиятдинов) по аналитическим материалам риэлторских фирм. Показатели в скобках даны для Москвы и Подмосковья;

*для города с населением 500000 жителей (на примере Пензы).

Исследователи рассматривают вторые жилища, не имея четкого определения предмета изучения: отсутствует однозначное толкование терминов «второе жилище» и «поселок вторых жилищ», которые трактуются по-разному, – что вызывает несоответствие количества типов и оснований в классификациях поселков.

В рассмотренных классификациях находит отражение тенденция увеличения с течением времени видов и форм поселков вторых жилищ: в ранее опубликованных исследованиях представлена менее широкая их типология сравнительно с последующими публикациями.

2. В большинстве классификаций представлены поселки из стационарных типов второго жилища и не учтены набирающие все большее распространение поселки из мобильных видов жилых ячеек, таких, как автокараваны, дома на воде, дома на передвижных платформах и др. Недостаточно учитывается зарубежный опыт, отсутствует ретроспектива рассмотрения проблемы, не выявлены истоки и тенденции развития изучаемого явления. Классификации без присутствия количественных показателей носят описательный характер и не отражают динамики развития явления «второе жилище». Классификации, в которых не отражены действующие в стране организационно-правовые формы второго жилища, являются оторванными от практики и потому нежизнеспособными и невостребованными.

3. Градостроительная классификация поселков вторых жилищ должна представлять такие характеристики их развития, как:

- абсолютное число и доля различных типов поселков вторых жилищ в общем их количестве и в балансе землепользования как по стране в целом, так и по отдельным регионам;

- объемы инвестиций в строительство поселков вторых жилищ;

- величина поселков вторых жилищ, среднее число участков по каждому типу поселков, потенциал развития и прогноз их распространения в перспективе;

- частота и трудность сообщений между поселками вторых жилищ и местами основного проживания горожан;

- наличие такого вида поселков, как «массивы садоводческих товариществ», которые фактически присутствуют в современной отечественной градостроительной практике, но до настоящего времени изучены в весьма недостаточной мере.